Uffici, investire con lo smart working

La location – centrale o comoda per i mezzi pubblici – la fibra ottica e l’infrastruttura di rete, gli spazi modulabili e la pandemia. Sono tanti gli elementi che concorrono alla scelta e alla “fortuna” di uno spazio ufficio, mai messo così tanto a rischio dallo smartworking e dalla mancanza di certezze. Ma Milano è resiliente. Anche rispetto alle principali piazze finanziarie occidentali. Lo dicono i dati e una lettura “storica” dell’andamento dei prezzi medi reali del settore terziario/uffici prime elaborato per Il Sole 24 Ore dall’Ufficio Studi di Scenari Immobiliari. Le città messe a confronto sono Londra, Milano, New York e Roma, a partire dal 1985, anno base di riferimento.Ponendo, dunque, convenzionalmente il 1985 come 100 – ovviamente al netto di inflazione e differenziali di cambio tra le diverse monete – quello che appare è una resilienza dei valori di Milano rispetto ai mercati anglosassoni – dove più repentine sono le oscillazioni dei valori in pochi anni. Così, fatto 100 il valore nel 1985, dopo il “picco” di 181,7 nel 1992 e il “minimo storico” di 73 nel 1998, a Milano, nel I trimestre 2020, il valore medio degli uffici prime si è attestato a 119,2. Poco sotto i valori medi di Roma, 117,4; 114 a Parigi; 109 a Londra e 108,3 a New York.
Ma cosa ci dicono questi dati? «Milano e Roma – ha spiegato il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia – si sono allineate ai centri direzionali delle principali città occidentali. Le nostre aree sono tuttavia più omogenee e questo spiega la minore oscillazione dei valori negli anni. La domanda di uffici tornerà a crescere se l’offerta sarà adeguata. Il mercato sarà del nuovo, capace di esprimere standard di qualità e tecnologici elevatissimi».

Cosa concorre al successo

Se prima del Covid-19 le zone più richieste per gli spazi uffici a Milano risultavano essere quelle di Porta Nuova, Porta Garibaldi e Centrale, ovvero il new business district meneghino, oggi la domanda sembra rivalutare anche le zone più esterne della città, collegate dal trasporto pubblico/metropolitano e vicino ad aree verdi. Complice di tale tendenza canoni di locazione più contenuti e un maggiore utilizzo dello smartworking che, negli ultimi mesi impattati dalla pandemia, ha vissuto una vera e propria esplosione.
Per quanto riguarda i valori immobiliari, rilevati dal Dipartimento di ricerca di World Capital nella fase pre Covid-19, la prime rent italiana viene registrata nel Centro di Milano con un canone di locazione massimo di 550 euro/mq/anno. Se ci spostiamo sulla zona di Porta Nuova il valore di locazione massimo è di 450 euro/mq/anno. Canoni più bassi invece vengono registrati nella periferia di Milano, dove i valori di locazione oscillano da un minimo di 140 euro/mq/anno a un massimo di 240 euro/mq/anno, fino ad arrivare ad un canone massimo di 200 euro/mq/anno nell’hinterland milanese.

L’impatto dello smartworking

Come impatterà la nuova modalità di lavoro sugli spazi uffici esistenti? Quelli in costruzione già stanno ripensando modularità, spazi esterni, dispositivi di sicurezza. Quelli esistenti per quanto riguarda lo smart working, invece, tale modalità di lavoro sembrerebbe destinata a non sparire a emergenza finita. Prima del lockdown, le aree urbane centrali soffrivano una certa mancanza di offerta, come evidenziavano i tassi di immobili liberi inferiori al 3% nei distretti commerciali di città come Parigi, Lione, Berlino, Londra e Amburgo. Durante il lockdown quindi questi mercati si sono trovati in una posizione favorevole per assorbire il calo temporaneo della domanda.
Lo smart working rappresenta una modalità apprezzata dai collaboratori e per le aziende anche un’opportunità per tagliare i costi. Ma le aziende dovranno definire politiche lavorative flessibili, che coniughino la presenza fisica, in azienda, al lavoro da remoto. In questo caso, gli uffici potrebbero divenire luoghi di comunicazione e lavoro in team, con ampi spazi per le attività in comune; gli spazi, quindi, modulari e flessibili. Centralità o no, comunque piena accessibilità con mezzi pubblici e/o parcheggi saranno elementi decisivi. Soprattutto, uffici iperconnessi.
«Nonostante il momento, abbiamo concluso alcune operazioni importanti proprio nell’office a Milano. Questi deal rappresentano un messaggio positivo, che incoraggia la ripresa – ha dichiarato Andrea Faini, ceo di World Capital –. Tuttavia, per comprendere a pieno cosa accadrà, dovremmo attendere quasi sicuramente l’autunno, quando le aziende decideranno quali modelli di gestione adottare effettivamente»