A Milano le vendite di case nuove sono tornate ai livelli pre-pandemia

Milano spettrale, deserta la scorsa primavera e semi-abbandonata questa estate. Spariti i turisti, partiti molti residenti prima del lockdown o subito dopo, il capoluogo lombardo sembra solo il ricordo della realtà vivace e in forte ascesa degli ultimi semestri. Tornerà sulla strada della rinascita imboccata nel dopo Expo 2015 e che l’ha guidata nelle classifiche mondiali delle città da visitare e dove investire?

Gli esperti sono pronti a scommettere che la città a breve recupererà terreno. Quel terreno che ha perso sul fonte compravendite nei primi tre mesi del 2020. Secondo l’Agenzia delle Entrate la città ha registrato 4.936 contratti di vendita (il numero più basso degli ultimi cinque trimestri), in calo del 19,3% sullo stesso periodo di un anno prima (-15,8% nel Paese).Secondo Abitare.Co. il mercato delle nuove residenze in città è ripartito a maggio e nel mese di giugno ha performato meglio dell’anno scorso. Segnali positivi che potrebbero riguardare tutto il Paese visto che finora Milano è stata la locomotiva del mercato. Limitandoci alle grandi città, in Italia non più di una decina, per il 2020 le previsioni pre-Covid erano di una ulteriore crescita dei prezzi del nuovo, nell’ordine dei 3-5 punti percentuali in media. Oggi si prevede una maggiore stabilizzazione che dovrebbe proseguire per tutto il 2021. Nel 2022 si potrebbero registrare a livello nazionale i primi segnali di ripresa

Conferma questa visione Enzo Albanese, presidente Fimaa Milano, Lodi, Monza e Brianza. «Dalla ripresa dell’attività, pur mantenendo il distanziamento (fino a luglio non abbiamo organizzato appuntamenti fisici) sul prodotto nuovo a Milano abbiamo avuto un ritorno positivo, al di sopra delle aspettative – dice -. Per quanto riguarda invece l’usato bisogna fare un discorso differente, poiché il lockdown ha portato alla luce le problematiche delle case di vecchia costruzione, spesso non più adatte alle esigenze dei clienti. Per questo, oggi i prodotti usati più facili da vendere sono quelli di qualità in zone top».

A Milano Albanese si aspetta transazioni in calo del 20-25% rispetto al 2019, circa 18.000/20.000 contro le 26mila dello scorso anno. Per ritornare alle stesse cifre del 2019, spiega, ci vorranno due o tre anni. «Per quanto riguarda i valori, ci aspettiamo che da qui a fine anno non ci saranno grandi cambiamenti, e i prezzi rimarranno resilienti» dice infine Albanese. L’acquisto per investimento, che si stava diffondendo nelle grandi città e a Milano si era affermato con una quota del 20% del mercato, ora è congelato.

Secondo il report sulle grandi città di Nomisma il mercato immobiliare residenziale di Milano, che aveva chiuso il 2019 con un +3% annuo dei prezzi nel primo semestre 2020, ha registrato una leggera flessione dei prezzi (-0,4% su base semestrale). Rispetto ai prezzi di compravendita i canoni flettono di più (-0,9% su base semestrale), e con una maggiore accentuazione nei due mercati estremi, quello delle zone di pregio (-2,1% su base semestrale) e delle periferie (-1,4%). Il lockdown ha causato un allungamento dei tempi di vendita e di locazione (3,3 mesi per la vendita che si sommano ai 3,9 mesi pre lockdown e 3,1 mesi per la locazione da sommare ai 2 mesi pre pandemia). Lo sconto praticato sul prezzo per gli immobili in vendita si attesta all’8,5%, mentre i rendimenti lordi da locazione al 4,9%.

Il comparto non residenziale nel primo trimestre 2020 la battuta d’arresto ha investito tutti i comparti, ma con un’intensità maggiore per il commerciale che ha perso quote significative di mercato. In particolare, gli operatori hanno segnalato un calo della domanda di uffici e negozi, sia destinati all’acquisto che alla locazione, mentre l’offerta si è mantenuta stazionaria. Considerando il mercato degli uffici i prezzi nel semestre hanno subito una leggera flessione (-0,4% su base semestrale), e le locazioni in essere in parte sono state soggette alla rinegoziazione dei canoni, fenomeno che secondo Nomisma potrebbe accentuarsi nei prossimi mesi. A fronte di difficoltà economiche da parte delle aziende – per l’istituto di ricerca bolognese – potrebbero verificarsi situazioni di morosità o inesigibilità dei canoni; in alcuni casi il ricorso allo smartworking potrebbe diventare permanente con un conseguente minore utilizzo degli spazi a uso ufficio e disdetta dei contratti di locazione in essere. Nel comparto dei negozi, invece, è in corso un lento processo di ritorno alle unità di vendita di prossimità che dovrebbe comportare un ridimensionamento delle superfici di vendita e, contestualmente una nuova spinta alla digitalizzazione con ricadute sulla gestione degli spazi e dell’offerta commerciale. Nel primo semestre dell’anno tengono i prezzi centrali (+0,2%), mentre si riducono leggermente nelle altre localizzazioni, con una media cittadina che si attesta sul -0,6%. Anche i canoni si ridimensionano, ma a tassi molto contenuti (-0,3%) che potrebbero crescere di intensità nel secondo semestre dell’anno a causa dell’inasprimento delle difficoltà economiche di famiglie e imprese.