Che cos’è il Real Estate, come sta cambiando, quanto vale per l’Italia

Una volta si chiamava il mattone, oggi il Real Estate è un comparto economico che vale un quinto del PIL nazionale. La differenza con l’immobiliare e l’impatto delle tecnologie digitali e del Proptech.

Quello del ‘mattone’ (come si diceva una volta) e del Real Estate (come si dice oggi) è un mondo sempre più complesso e variegato, che mette insieme e integra – o almeno dovrebbe – architettura, urbanistica, energia, spazi per vivere e per lavorare, nuove tecnologie, e quindi PropTech, e molto altro ancora.

È un settore che – come molti altri in questi anni – è attraversato da importanti cambiamenti, molti dei quali resi possibili o facilitati proprio dall’uso e dalla diffusione delle tecnologie, e che si deve muovere tra le opportunità che riserva il futuro, e non poche incognite. Una tra tante, a titolo di esempio: già oggi in alcune città italiane l’offerta di uffici ha saturato la domanda; a Milano, in pratica, la disponibilità e l’offerta di immobili per commerciale, uffici e terziario supera di gran lunga la richiesta – a maggior ragione con lo sviluppo dello smart working –, e molti spazi rimangono vuoti. Non solo non creano valore, ma ne perdono.

Cosa accadrà quando in queste stesse città verranno ultimati alcuni importanti progetti e sviluppi immobiliari che proporranno al mercato diverse migliaia di nuovi metri quadrati di superfici destinate a uffici?

Allo stesso tempo il mercato immobiliare residenziale cambia ed evolve a sua volta, con nuove realtà e tendenze come Co-living e Social housing, piattaforme digitali che aiutano o che sostituiscono le agenzie tradizionali. Insomma, il mondo del Real Estate è in grande fermento, e tutt’altro che ‘immobile’ .Il Real Estate è l’evoluzione continua del settore immobiliare, nelle sue varie articolazioni e sfaccettature, e ne rappresenta il mercato più forte e importante in termini di giro d’affari, strutture e numeri dei protagonisti.

Il concetto nasce e si sviluppa in America, e indica le attività delle società immobiliari, di chi si occupa di compravendita, ma anche di proprietari e gestori degli Immobili, in pratica di chi si occupa in modo professionale di gestione, compravendita e valorizzazione degli immobili.

A livello di scenario, ormai da decenni il business immobiliare, sia a livello residenziale, sia commerciale, viene gestito da operatori professionali, come i fondi immobiliari che raccolgono denaro sul mercato e gestiscono un patrimonio immobiliare. Questa tendenza si è diffusa anche in Italia e, ad esempio, ormai ogni istituto bancario di ampie dimensioni offre ai propri clienti la possibilità di investire con delle quote nei fondi specializzati del settore.

Differenze tra Real Estate e immobiliare

Ma tra Real Estate e (più genericamente) mondo Immobiliare restano sostanziali differenze. Real Estate è il termine più adeguato per definire gli operatori ‘alti’ e più qualificati – per attività, competenze, volumi generati – del settore immobiliare. Ad esempio, rientrano in questa categoria i grandi costruttori e gli sviluppatori, le società di Gestione del risparmio (Sgr), i fondi immobiliari, i General contractor, le società di Project management.

Mentre si può definire ‘immobiliare’ il segmento inferiore per giro d’affari, strutture e volumi di attività, quello rappresentato dai piccoli costruttori, i progettisti, le innumerevoli agenzie con i loro agenti. L’evoluzione e il continuo sviluppo del settore immobiliare, anche in ottica finanziaria, portano gli operatori del settore Real Estate a rimarcare queste diversità e la diversa professionalità e competenza nei vari ambiti di attività.

Real Estate: perché è importante?

Oggi il Real Estate, con tutto il suo indotto, è un settore trainante e cruciale dell’economia. Per fare un esempio, il valore degli investimenti in costruzioni rappresenta quasi un quinto dell’intero Pil nazionale, mentre i prestiti alle famiglie per i mutui e quelli alle imprese del settore sono circa un terzo degli impieghi bancari.

Anche questo settore negli ultimi due anni è stato condizionato dalla pandemia, ma il mercato immobiliare italiano ha registrato nel 2021 un incremento del 34% delle compravendite in ambito residenziale rispetto al 2020, con un totale di quasi 798mila transazioni, il 94% delle quali per il mercato residenziale, come certifica il Rapporto sul Mercato immobiliare 2022 di Nomisma.

Per quanto riguarda le aziende e il Corporate Real Estate, oggi i veloci passaggi da fasi di crescita a periodi di calo dell’attività, i rinnovamenti tecnologici, acquisizioni e fusioni societarie, accorpamento o rilocalizzazione delle sedi, hanno aumentato la frequenza con cui si manifestano nuove esigenze edilizie e immobiliari.

Sempre nel 2021 si è rivitalizzato anche l’interesse degli investitori stranieri per il nostro Paese, con un volume di investimenti cresciuto del 2,4% in un anno, attestatosi poco al di sotto dei 10 miliardi di euro di valore. Per quanto riguarda invece la situazione in corso e in prospettiva, l’impatto della guerra in Ucraina potrebbe intaccare i livelli raggiunti nel 2021 e il clima di fiducia.

Real Estate agent: chi è e cosa fa

Negli Stati Uniti l’agente immobiliare è chiamato Real Estate agent, mentre in Inghilterra è Estate agent. L’agente immobiliare fornisce un servizio per la conclusione di contratti di compravendita o locazione, ed è un professionista certificato, abilitato alla professione dopo il superamento di un percorso di formazione. Durante la compravendita o l’affitto di un immobile l’agente ha il compito di intermediare tra domanda e offerta, assistendo le parti nelle varie fasi dell’operazione.

È quindi la figura di riferimento durante la trattativa, garantendo che tutte le fasi si svolgano nel reciproco interesse e tutela delle parti. Le sue competenze professionali sono multisettoriali e comprendono nozioni di diritto privato, civile e tributario, edilizia e urbanistica, insieme a soft skills come capacità di ascolto attivo e buone abilità di negoziazione e vendita.

I guadagni dell’agente immobiliare

Lo stipendio medio di un agente immobiliare in Italia è di circa 1.450 euro netti al mese (circa 26.400 euro lordi all’anno) più le provvigioni (1-3% sulle vendite), inferiore di 100 euro (-6%) rispetto alla retribuzione mensile media in Italia.

Al di là della media di mercato, la retribuzione di un agente immobiliare può partire da uno stipendio minimo di 780 euro netti al mese, mentre lo stipendio massimo può superare i 2.200 euro netti. Tra le retribuzioni più basse rientrano quelle di figure junior con poca esperienza, come l’assistente dell’agente immobiliare o il neoassunto, mentre profili più senior come quello dell’agente immobiliare esperto, o specializzato in immobili di lusso o il responsabile di un’agenzia immobiliare hanno retribuzioni più alte, ma sono poi bonus e provvigioni a fare una differenza sostanziale.

Come cambia il Real Estate per aziende e imprese

Alcuni libri e analisi che trattano in maniera approfondita questi temi sono ad esempio ‘Real Estate asset management. La gestione strategica dei portafogli immobiliari’, delle edizioni Il Sole 24 Ore, ‘Finanza immobiliare. Il mercato, la valutazione, gli strumenti e le tecniche di finanziamento’, stampato da Egea. E anche: ‘Property Management. Obiettivi, conoscenze, esperienze’, scritto da Oliviero Tronconi e pubblicato da FrancoAngeli, e ‘Corporate Real Estate’, realizzato da Andrea Ciaramella sempre per FrancoAngeli.

Ciaramella spiega come cambia il Real Estate per aziende e imprese, con le novità portate dalle nuove tecnologie digitali e gli effetti dell’ondata di pandemia anche sulle modalità di lavoro: “per supportare il lavoro agile è necessario pensare a nuove tipologie di uffici e a nuove tipologie di aziende, a ‘tripla B’: Bricks, Bytes, Behaviour”.

Ecco nel dettaglio questa nuova formula: Bricks, che sta per l’evoluzione dello spazio lavorativo; Bytes, cioè l’implementazione di sistemi digitali di comunicazione e collaborazione; Behaviour, perché sono necessarie nuove modalità di gestione dei collaboratori.

È in corso un’evoluzione dello spazio di lavoro fisico e le aziende stanno attuando iniziative di riprogettazione degli spazi. Secondo l’Osservatorio Smart working del Politecnico di Milano, circa il 40% dei responsabili delle risorse umane interpellati indicano che nella propria azienda sono stati definiti dei piani annuali o pluriennali di riprogettazione del layout degli uffici, con l’obiettivo di creare ambienti aperti, flessibili e orientati alla collaborazione e al benessere delle persone.

“Considerando che molte aziende hanno avviato programmi per il lavoro agile”, sottolinea Ciaramella, “e, più in generale, la riduzione degli spazi occupati consente una significativa riduzione dei costi, la domanda sarà orientata a privilegiare esclusivamente spazi in grado di supportare il lavoro con il giusto livello di qualità e di dotazione tecnologica”. Del resto, funzionalità, benessere, efficientamento e risparmio energetico sono le principali linee guida e di sviluppo anche per il mercato immobiliare residenziale, quello che nel mondo del Real Estate ricopre e continuerà a ricoprire la grande parte del giro d’affari e dei volumi di mercato.

Real Estate e PropTech

Il Real Estate sta cambiando e si sta evolvendo anche attraverso il PropTech, concetto che deriva dall’unione di ‘property’ e ‘technology’, e indica soluzioni, tecnologie e strumenti per l’innovazione dei processi, dei servizi e del mercato nel Real Estate.

Il PropTech consiste nei protagonisti e nelle soluzioni digitali che stanno rivoluzionando i diversi ambiti del settore: dalle compravendite immobiliari ai modelli di analisi del rischio e previsione finanziaria, dalla gestione degli asset alle dinamiche di finanziamento dei progetti di sviluppo.

Secondo la definizione indicata da James Dearsley, guru delle PropTech inglesi, e dal professor Andrew Baum dell’Università di Oxford, “il PropTech è una parte della più ampia trasformazione digitale del settore immobiliare. Descrive un cambio di mentalità nell’industria del Real Estate e dei suoi utenti, che riguarda l’innovazione tecnologica nell’assemblaggio dei dati, nelle transazioni e nel design di edifici e città”. Insomma, sta cambiando tutto, ecco perché il Real Estate è in fase di grande evoluzione e molto poco ‘immobile’.