MILANO: LA NUOVA LINEA M4 SPINGE I PREZZI DELLE CASE A SUSA, MA NON ANCORA A FORLANINI

Per questa ragione Immobiliare.it Insights, società specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, ha condotto uno studio sull’andamento dei prezzi dei trilocali in alcune delle zone coinvolte dall’apertura della nuova linea M4. In particolare, l’analisi si concentra sui prezzi dei trilocali nelle immediate vicinanze di Susa (che è la zona meno periferica tra le fermate aperte nel 2022), Forlanini (la più periferica nello stesso periodo) e Tricolore, in funzione dal 4 Luglio di quest’anno.

L’effetto della metropolitana su Susa e Forlanini

La nostra analisi prende in esame i dati a partire dal 2016, anno in cui i lavori per la realizzazione della linea M4 entrano nel vivo, fino al 2022 (quando si registrano le aperture delle prime stazioni). Indagando le immediate vicinanze delle stazioni metro a Susa e Forlanini, si considera una distanza massima pari a cinque minuti a piedi dalle fermate. Queste variazioni vengono quindi confrontate con un’area campione, periferica e non in prossimità di una linea della metropolitana.

Emerge quindi che l’area più prossima a Susa osserva una crescita dei prezzi dei trilocali del 55% in questo lasso temporale, contro una media del 41% della periferia milanese nello stesso periodo. La zona più vicina a Forlanini, invece, pur registrando una crescita del 40% rispetto all’inizio del 2016, si colloca addirittura leggermente sotto la media periferica cittadina.

Secondo Carlo Giordano, Board Member di Immobiliare.it, questi risultati devono la propria natura al diverso contesto in cui i due quartieri sono inseriti: «Il quartiere di Susa è immerso in un ambiente già ricco di servizi residenziali, mentre Forlanini ne ha ancora necessità».

Si può quindi trarre la conclusione che la metropolitana è sicuramente importante per la rivalutazione per gli immobili, ma non è il solo elemento da considerare. Resta il fatto, continua Giordano, che «per una città come Milano, la cui crescita a livello economico appare inarrestabile, continuare ad investire nelle infrastrutture è sicuramente indispensabile. Ragionando a livello di impatto sui prezzi degli immobili, è certamente più facile vederlo in città, penso ad esempio a Torino, in cui la rete metropolitana – e il trasporto pubblico in generale – è meno sviluppata rispetto al capoluogo lombardo».

Come la linea M4 impatta la zona di Tricolore

La stazione di Tricolore è stata una delle più recenti aperture, il 4 Luglio 2023. È, inoltre, la zona più centrale ad eccezione della già precedentemente collegata San Babila. Per queste ragioni, l’analisi ha preso anche in considerazione le variazioni dei prezzi in prossimità della stazione Tricolore, confrontandoli con un quartiere “semicentrale” con caratteristiche simili.

Anche in questo caso non si osservano scostamenti significativi rispetto ad altre zone “semicentrali”, ma solo fino all’inizio del 2022. Da allora, in prossimità dell’apertura delle prime stazioni M4, inizia una crescita che viaggia a una velocità doppia rispetto alle zone utilizzate come media. Se nel periodo 2016-2022 la zona di Tricolore cresce del 46%, contro il 40% della media delle “semi-centrali”, il 6% di questo incremento è attribuibile all’ultimo anno (contro una media delle aree simili in città del 3% nello stesso periodo).

«A Milano sono molteplici i fattori che in questi ultimi anni hanno contribuito alla crescita dei valori immobiliari, non ultimo, comunque, proprio i consistenti investimenti fatti nella mobilità urbana, resa sempre più capillare ed efficiente”, prosegue Giordano, “Penso anche che la M4 abbia poi costituito un buon esempio di partenariato pubblico privato, nel quale si è riusciti a trovare fin da subito le risorse necessarie a portare a termine il progetto con successo e a superare difficoltà come la complessità costruttiva e la pandemia (che ha causato il fermo dello scalo di Linate), creando una infrastruttura di valore per la città. 

Abbiamo visto come i fondi spesi nel potenziamento delle infrastrutture urbane siano quelli che garantiscono un maggior ritorno dell’investimento nel lungo periodo, assicurando una miglior qualità della vita sia a quanti scelgono di vivere in città sia a quanti invece si stabiliscono nel territorio che vi gravita intorno».