Mercato della casa in frenata, Biino (Notariato): “La ripresa? Possibile se i tassi di interesse cominciano a scendere”

Il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato spiega a idealista/news cosa servirebbe per rimettere in moto il settore.

Il mercato della casa è in frenata. Risente dell’aumento dei tassi di interesse registrato oramai da tempo. Dopo dieci rialzi consecutivi, nell’ultima riunione la Banca centrale europea (Bce) ha deciso per una pausa, ma l’obiettivo rimane quello di portare l’inflazione al 2%. Tanto che nella nota in cui il Consiglio Direttivo della Bce spiega la sua decisione in tema di politica monetaria, è stato sottolineato che “le decisioni future assicureranno che i tassi di riferimento siano fissati su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario”. In questo contesto, con il conseguente aumento dei costi dei mutui che ha portato a un deciso calo dei finanziamenti, l’immobiliare soffre. Quale potrebbe essere la boccata di ossigeno necessaria a determinare una ripresa? Un’inversione di tendenza, avvertita però come strutturale. Ne è certo il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, sentito da idealista/news.

Compravendite in diminuzione. Costi dei mutui in aumento. Erogazioni in picchiata. Invecchiamento della popolazione. Denatalità. Necessità di riqualificare gli immobili. Come affrontare i problemi che sta registrando il settore immobiliare? E come sostenere il mercato della casa?

“Il mercato potrebbe riprendere se i tassi di interesse smettessero semplicemente di salire e addirittura cominciassero a scendere. Il vero nodo della questione, al di là degli altri aspetti che possiamo affrontare, è la crescita così vertiginosa dei tassi di interesse, che sostanzialmente ha bloccato i mutui.

Se andiamo a vedere i nostri Dati Statistici, in realtà il mercato delle seconde case ha tenuto molto di più rispetto a quello della prima casa. Questo è dovuto semplicemente al fatto che chi decide di credere ancora nel mattone e di comprare una seconda abitazione generalmente lo fa attingendo ai propri risparmi, senza dover ricorrere a un mutuo. Ecco perché, in linea di massima, il mercato delle seconde case tiene.

L’unica vera medicina importante per l’immobiliare sarebbe una diminuzione dei tassi di interesse.

Detto questo, come Notariato abbiamo proposto qualche idea, che però ha un respiro più ampio di quello di sostenere il mercato della casa”.

Di cosa si tratta?

“Si tratta di soluzioni pensate per dare un servizio a un Paese caratterizzato da un parco immobiliare obsoleto, oggettivamente non al passo con i tempi, che necessiterebbe di essere ristrutturato e rivisto; considerando anche che l’Italia è un Paese con un tasso di natalità bassissimo, mentre l’invecchiamento progressivo è sempre superiore.

Alla luce di questi aspetti è evidente che qualche rimedio bisogna provare a trovarlo. Ecco perché noi abbiamo parlato di un piano di Edilizia Residenziale Pubblica che avvicini le classi meno abbienti all’immobiliare e di social co-housing nelle accezioni più diverse, per dare ad esempio alle persone più avanti con gli anni e che vivono sole la possibilità di condividere alcuni spazi e servizi, senza dover andare in Rsa e strutture simili, ma potendo continuare a condurre una vita sostanzialmente indipendente.

Si tratta di progetti che di per sé non portano alcun vantaggio al Notariato, sono semplicemente pensati nell’interesse del Paese. Io credo che la nostra funzione sia quella di mettersi al servizio di questo Paese”.

Secondo gli ultimi Dati Statistici Notarili, per la fine dell’anno è previsto un calo degli acquisti del 10,5% e dei mutui del 23,8%. A vostro avviso, un trend al ribasso che proseguirà anche con il nuovo anno?

“Quest’ultima volta la Banca centrale europea ha tenuto i tassi di interesse fermi, non li ha aumentati ulteriormente. Se il trend di crescita dei tassi si blocca o addirittura comincia a regredire, il mercato può riprendere. Ma ritengo che non si tratti di un meccanismo così immediato. Secondo me, il fatto che adesso, in questa congiuntura, la Bce abbia deciso di non aumentare i tassi non è un elemento sufficiente perché il mercato riprenda. Quello che ogni tanto si dimentica è che queste situazioni hanno un pesante effetto psicologico. Non si tratta solo di una questione strettamente finanziaria.

L’investimento immobiliare è un investimento destinato a durare nel tempo. Prima che il risparmiatore o il giovane che in un anno e mezzo ha riscontrato una situazione di continui rialzi dei tassi torni ad avere fiducia e a investire nell’immobiliare ci vuole del tempo.

Il mercato riprende se emerge che questo trend sta effettivamente andando verso una certa direzione e che quella direzione dà l’impressione di essere strutturale.

A breve non vedo alcuna ripresa, se poi per la primavera/inizio estate dell’anno prossimo le condizioni rimangono queste o vanno a migliorare, allora il mercato può reagire.

C’è poi una congiuntura mondiale che di per sé non ispira la fiducia. C’è una situazione di incertezza legata alle guerre in corso e quindi a tutta l’economia globale. Andando oltre a quella che può essere la situazione del mercato immobiliare, oggi chiunque è preoccupato per quello che potrà essere il futuro e magari preferisce tenere fermi i propri risparmi”.

In occasione del 58° Congresso Nazionale del Notariato avete proposto soluzioni per garantire il diritto alla casa: silver cohousing, intermediazione filantropica, piano per l’edilizia popolare. Quali i benefici di queste proposte? E qual è in questo ambito il ruolo del Notariato?

“Il Consiglio Nazionale del Notariato ha dedicato il 58° Congresso Nazionale al tema della casa, elaborando una serie di riflessioni e proposte per discutere di nuovi strumenti giuridici finalizzati a rendere effettivo e più facile l’accesso alla casa, con l’attenzione rivolta al rapporto tra proprietà e le esigenze delle persone. Nuovo piano di Edilizia Residenziale Pubblica e rilancio del mercato.

In particolare, i dati dell’analisi del Notariato evidenziano la necessità di favorire l’accesso alla casa anche da parte dei cittadini più giovani e di quelli meno abbienti; e al tempo stesso di evitare il consumo di altro territorio per nuove costruzioni e provvedere alla manutenzione/riqualificazione di quelle esistenti.

L’intervento pubblico appare decisivo per la soddisfazione del diritto fondamentale alla casa, per il raggiungimento di un ‘accordo inter-generazionale’ virtuoso e anche per rispondere alle esigenze di tutela dell’ambiente che, nell’interesse delle future generazioni, passa (anche) dal mancato consumo di nuovo territorio a fini edificatori. Il Consiglio Nazionale del Notariato auspica l’intervento del legislatore per rendere omogenea l’applicazione della normativa in tutto il territorio, e offre l’esperienza della categoria al fine di concepire modelli di convenzione che prevengano le criticità che si sono manifestate sulla base della legislazione previgente.

Sul tema del silver cohousing, un incentivo a potenziare questo strumento è arrivato dal ddl anziani, la legge 23 marzo 2023 n.33, che ha delegato il Governo ad adottare misure, anche di tipo abitativo, a sostegno delle persone anziane. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha sottolineato i vantaggi principali derivanti da questo nuovo sistema:

• azzeramento del consumo del suolo, oltre a essere una leva per la rigenerazione urbana e il rilancio dell’‘industria edilizia di qualità’ attraverso opere diffuse di riqualificazione ecosostenibile degli immobili residenziali;
• miglioramento della qualità della vita degli anziani perché si ottiene un risparmio fino al 30% dei costi di vita, si ha una maggiore sicurezza personale, migliore assistenza alla persona anziana e socialità diffusa;
• disponibilità di alloggi liberati per una nuova domanda sociale non soddisfatta o inespressa a fronte della condivisione di abitazioni ristrutturate;
• tutela per i coabitanti garantite dalla formalizzazione della convivenza mediante: un atto notarile di acquisto (laddove ciascuno sia proprietario della casa in cui vive), un contratto di locazione, un contratto di comodato (se la struttura utilizzata appartiene a un solo coabitante o a un soggetto terzo, sia esso privato o società, cooperativa o ente no profit);
• fiscalità di favore, in relazione alla rilevanza sociale di questo nuovo sistema.

L’intermediazione filantropica è invece una nuova e diversa modalità operativa che, se guidata nella giusta direzione, permetterebbe al settore filantropico di creare e sviluppare un sistema di welfare integrativo dell’intervento pubblico che si fonda anche sulla maggiore sensibilità del nostro Paese per le tematiche sociali. Ma anche una serie di istituti giuridici previsti non solo dal Codice del Terzo Settore, ma anche dalla legge cosiddetto del ‘Dopo di noi’ (L.n.112/2016), se opportunamente valorizzati e utilizzati, potrebbero contribuire ad aprire spazi operativi prima sconosciuti (trust, vincoli di destinazione, contratti di affidamento fiduciario, fondi speciali ecc.)”.

Nel corso del Congresso ha parlato della volontà da parte dei notai di offrire un servizio al Paese. Quali sono in questo senso gli obiettivi dei notai? E quali sono, se ci sono, le maggiori difficoltà che la categoria sta registrando?

“Oltre a essere a servizio del Paese, parlando di immobili, l’obiettivo del Notariato è quello di favorire la circolazione immobiliare. A tal proposito, avevamo visto con grande favore l’inserimento nella legge di Bilancio 2024 della norma sulla circolazione dei beni di provenienza donativa. Tale norma al momento è uscita dalla Manovra, ma siamo fiduciosi che rientri in un decreto. Al di là dei progetti a cui accennavamo prima, che sono a più ampio respiro, anche progetti come questo, che rendono più snella la circolazione immobiliare, ci vedono estremamente favorevoli, anzi, siamo addirittura un po’ attori di questi cambiamenti.

Sempre in tema di circolazione immobiliare, al nostro Congresso il ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, ha parlato dell’ipotesi di trovare una via per chiudere i condoni in corso. Si tratta di condoni storici, perché parliamo di 1985, 1994 e 2003. L’ultimo dei tre condoni è di venti anni fa, il primo è di quasi quaranta anni fa e ci sono ancora migliaia di pratiche aperte. Il progetto di un ministro competente per quel settore volto a trovare una strada per sanare e per chiudere quegli abusi, che ovviamente sono piccoli abusi, per i quali è stata presentata la pratica di condono, in modo tale che anche i Comuni o comunque gli Enti pubblici si trovino sgravati di tutta un’attività amministrativa onerosa, sia dal punto di vista economica che dal punto di vista del tempo, non può che vederci favorevoli. Secondo noi, le due cose viaggiano su binari paralleli, uno è quello di cercare di snellire le procedure, semplificare, senza ovviamente mai rinunciare alla legalità, che è il nostro faro; l’altro è quello di provare a lanciare qualche idea nuova, che in questo caso non è tanto finalizzata a far riprendere il mercato, ma magari a migliorare la qualità della vita.

Viviamo un momento in cui la politica è molto disponibile all’ascolto, le nostre proposte vengono vagliate e in genere troviamo disponibilità a farcele illustrare. Poi si tratta di capire quante verranno effettivamente tradotte in norme, ma è importante trovare di fronte una classe politica che ha voglia di dialogare, che ci riconosce la competenza in questo settore e che è disponibile all’ascolto di quello che proponiamo. Chiaramente la congiuntura economica in cui ci troviamo non aiuta, di conseguenza o le proposte si riescono a tradurre in pratica quasi a costo zero o diventa complicato”.

fonte www.idealista.it