Cbre: investitori alla finestra, focus su logistica e residenziale a reddito
Le numerose incognite determinate dalla crisi Covid-19 non fermano gli investimenti nel Commercial real estate italiano e pur se contrassegnate da un cauto ottimismo e da segnali di prudenza, le strategie degli investitori si mantengono attive anche per i prossimi mesi, o esprimono un assetto “wait and see”, con un cambio di asset allocation. È quanto risulta dai risultati di un’indagine condotta dal Dipartimento Ricerca di Cbre nello scorso mese di giugno e che Il Sole 24 Ore è in grado di anticipare.
L’Italy Investor Flash Survey Covid-19, questo il nome della ricerca, ha coinvolto un campione qualificato di oltre cinquanta investitori italiani ed internazionali, operanti sul mercato italiano, prevalentemente come fund-asset managers, property companies e listed companies.
Le prospettive macroeconomiche
Intervistati sulle aspettative circa le prospettive macroeconomiche, il 45% degli investitori dichiara che la recessione in Italia seguirà una curva a “U”, ritenendo dunque che la ripresa economica arriverà solo dopo un periodo di stallo. Soltanto il 10% ritiene che la recessione avrà un andamento a “V” (recessione breve e profonda seguita da una forte ripresa), e la stessa percentuale ritiene che lo scenario più verosimile sia rappresentato da una dinamica a “W” (recessione profonda, seguita da breve ripresa, poi nuova recessione e ripresa). Circa un 17% è incerto sulle prospettive macroeconomiche, un dato che spiega l’atteggiamento “wait and see” di molti investitori. Inoltre, il 13% degli intervistati dichiara che le proprie strategie non sono cambiate e l’8% indica una strategia di flight to quality. Se si osserva una crescita di coloro che dichiarano di voler ridurre le proprie attività di investimento (42% in totale, contro il 6% di risposte in tal senso nell’Italy Investor Survey Cbre condotto a fine 2019), dall’altro la maggioranza dei rispondenti continua a dichiarare che la propria attività di investimento si manterrà stabile o in aumento, anche se con una riduzione rilevante delle risposte in tal senso rispetto allo scenario pre-Covid (58% dei rispondenti, contro il 95% dell’Investor Survey di fine 2019).
La modifica delle asset class
“La survey – ha commentato Alexandre Astier, managing director Capital Markets Cbre Italy – ha fornito un’indicazione di modifica nell’asset allocation, con un particolare interesse per la logistica e il residenziale a reddito, un trend già in atto e che il Covid ha accelerato. La diffusione dell’e-commerce ha sicuramente favorito la logistica e per quanto riguarda il residenziale si nota un interesse anche da parte degli istituzionali per edifici nuovi, con amenities comuni e caratterizzati da una gestione efficiente”. Un settore, quest’ultimo, che fino a due anni fa non veniva tracciato e riguardava prevalentemente operazioni di sviluppo caratterizzate da frazionamento. “Ora c’è fame di sviluppo per operazioni cielo-terra in affitto, ma non c’è molto prodotto ad hoc – ha continuato Astier -. Una terza asset class che ha tenuto bene è il prodotto core e super core come gli uffici di classe A con un buon conduttore. In questo caso l’interesse è rimasto forte e i rendimenti bassi”. La stima di chiusuraTenendo conto dei 3,9 miliardi di euro di volumi transati nel primo semestre dell’anno, secondo Astier “sarebbe già un buon risultato avvicinarsi quest’anno ai livelli del 2018 chiuso a quota 8 miliardi di volumi, seguito da un 2019 estremamente positivo con oltre 12 miliardi di volumi registrati”.
La dinamica dei prezzi
In relazione alle aspettative sulla dinamica dei prezzi nel Cre italiano, gli investitori sono abbastanza concordi (65% dei rispondenti) nel sostenere che il Covid-19 non avrà un forte impatto sul prezzo degli asset core, che subiranno variazioni inferiori al 5%; l’81% dei rispondenti si attende invece una variazione più marcata, superiore al 5%, per gli asset non core. Il maggiore rischio percepito, secondo la survey, è legato alla tenancy e alla vacancy, probabilmente come conseguenza del deterioramento del contesto macroeconomico. Si osserva inoltre che se prima dell’emergenza Covid-19 l’interesse per l’investimento in asset secondari era rimasto per la maggior parte degli intervistati invariato (67%), oggi la volontà di investire in questa tipologia di immobili sembra aver subito una certa riduzione, con il 50% dei rispondenti che dichiara un interesse ridotto o molto ridotto.
La provenienza degli investitori
Per quanto riguarda la provenienza degli investitori, Astier ha evidenziato “un leggero aumento della componente domestica, anche se gli investitori stranieri sono oltre la metà del totale e avendo già fatto raising di capitale da allocare in Europa non dovrebbero mutare le proprie strategie. A luglio sono state finalizzate diverse operazioni – ha dichiarato ancora il manager – e potrebbero esserci investimenti opportunistici nel retail e nel settore alberghiero. Ci sarà un risveglio anche per gli Npl”. A favorire gli investimenti, c’è il tema dell’equity rating, continuato anche negli ultimi mesi, e la liquidità non manca, favorita dalle banche centrali e dai governi. “L’aspetto importante – ha ricordato ancora il manager – è il finanziamento bancario, che è più indietro. In futuro le banche terranno un atteggiamento più selettivo e andranno su profili di rischio bassi”.
