Imposte sull’atto di compravendita, cosa accade quando vengono trasferiti più beni

Per quanto riguarda le imposte sull’atto di compravendita, cosa accade quando vengono trasferiti più beni? Sul punto ha fornito alcuni chiarimenti l’ordinanza n. 28539 della Cassazione.

La Cassazione ha sottolineato che, seppur contenute in uno stesso atto, le compravendite immobiliari scontano le imposte ipotecaria e catastale in maniera autonoma, qualora si tratti di negozi tra i quali non sussiste un vincolo di connessione oggettivo. In esame un atto di compravendita stipulato tra genitori e figli.

Nello specifico, con l’atto di compravendita in questione due genitori hanno venduto a un figlio un’abitazione, una cantina e tre autorimesse e a un altro figlio due abitazioni e quattro autorimesse. Nell’atto di compravendita è stato indicato un prezzo complessivo relativo al trasferimento dei beni nei confronti del primo figlio e un prezzo complessivo relativo al trasferimento dei beni nei confronti del secondo figlio.

Per quanto riguarda le imposte sull’atto di compravendita, nell’atto stesso è stato sottolineato che le sette autorimesse trasferite costituivano pertinenza dei fabbricati abitativi ceduti ai rispettivi acquirenti delle abitazioni. I due figli acquirenti hanno richiesto le agevolazioni prima casa per l’abitazione e per una delle autorimesse acquistate. E in sede di registrazione telematica dell’atto di vendita, il notaio ha versato, oltre all’imposta di registro, 100 euro a titolo di imposta ipotecaria (50 euro per il primo figlio e 50 euro per il secondo figlio) e 100 euro a titolo di imposta catastale (50 euro per il primo figlio e 50 euro per il secondo figlio). Ma, in sede di controllo della tassazione effettuata dal notaio, secondo l’Ufficio territoriale presso il quale era stato registrato l’atto, oltre all’imposta di registro, dovevano essere dovute 200 euro a titolo di imposta ipotecaria (100 euro per il primo figlio e 100 euro per il secondo figlio) e 200 euro a titolo di imposta catastale (100 euro per il primo figlio e 100 euro per il secondo figlio).

La Ctr della Lombardia e la Cassazione hanno ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione emesso dall’Ufficio. Nello specifico, la tassazione più onerosa “è stata ritenuta corretta in considerazione del fatto che, in realtà, si trattava di quattro compravendite tra loro autonome, delle quali due relative ad abitazioni e cantina pertinenziale e due relative alle autorimesse”.

Per i giudici tributari di secondo grado non si è trattato di un negozio complesso, nonostante il rapporto di parentela di primo grado tra le parti. Secondo la Ctr della Lombardia, “ciascuna disposizione negoziale conservava una propria autonoma rilevanza giuridica in considerazione del fatto che gli immobili erano stati ritenuti connessi soltanto ‘…per la mera volontà dei contraenti…’.

Nel condividere questa impostazione, la Cassazione ha richiamato il proprio orientamento in merito alla tassazione di atti aventi ad oggetto più cessioni di quote di società e nella motivazione ha richiamato l’articolo 21 del Testo unico sull’imposta di registro.

Per quanto riguarda la tassazione degli atti contenenti più disposizioni, è previsto che “se le disposizioni non derivano necessariamente le une dalle altre, per la loro intrinseca natura, ogni disposizione sarà soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto” e che “se le disposizioni derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa”.

Nella motivazione, la Cassazione ha sottolineato che “…le disposizioni soggette a tassazione unica sono soltanto quelle fra le quali intercorre, in virtù della legge o per esigenza obiettiva del negozio giuridico, e non per volontà delle parti, un vincolo di connessione, o compenetrazione, immediata e necessaria: occorre, cioè, che sussista tra le convenzioni, ai fini della tassazione unica, un collegamento che non dipenda dalla volontà delle parti, ma sia, con carattere di oggettiva causalità, connaturato, come necessario giuridicamente e concettualmente, alle convenzioni stesse”. Ed è stato fatto richiamo alla distinzione tra “il negozio complesso, caratterizzato da una causa unica e, quindi, soggetto a tassazione unica” e “i negozi collegati, che restano tra loro distinti e, quindi, sono soggetti a tassazione in maniera autonoma”.

Prendendo in considerazione il caso specifico, la Cassazione ha evidenziato l’elevato numero di autorimesse cedute agli acquirenti, sostenendo che “la vendita di tali autorimesse costituisse un negozio autonomo rispetto alle vendite delle abitazioni”. Da ciò è stato affermato che nell’atto ci fossero quattro compravendite e non due, di conseguenza è stato valutato legittimo l’avviso di liquidazione emesso dall’Ufficio territoriale presso il quale era stato registrato l’atto.