La fotografia del mercato residenziale italiano a due anni dalla pandemia

Il settore immobiliare ha raggiunto livelli di vendita che non si vedevano dagli anni del boom immobiliare dei primi anni duemila. I prezzi delle abitazioni, tuttavia, sono pressoché stabili dallo scoppio della pandemia attestandosi, alla fine del 2021, a 1.692 euro/m² per quanto riguarda le case in vendita, a 11 euro/m² per l’affitto, le cui quotazioni si sono stabilizzate, nonostante gli andamenti anomali della fase acuta dell’allerta sanitaria. A dirlo è il report annuale di idealista/data, che fa un’analisi a 360º del mercato residenziale nel 2021, offrendo una panoramica completa su: prezzi di vendita, canoni di affitto, offerta e domanda abitativa.

idealista/data – Rapporto annuale del mercato residenziale 2021

A due anni esatti dell’inizio della pandemia un dato emerge con particolare evidenza: l’aumento dell’interesse degli utenti italiani per il mattone. Un aumento caratterizzato dalla pressione crescente della domanda relativa nell’ultimo trimestre 2021, rispetto alla media dello stesso periodo del precedente biennio.

Secondo Vincenzo de Tommaso, responsabile del Centro Studi di idealista: “Due anni fa, improvvisamente, tutto è cambiato. Nei primi mesi della pandemia molti esperti avevano previsto uno scenario catastrofico per compravendite e prezzi, ma ciò non si è mai verificato, anzi, con l’allentamento delle restrizioni, la domanda si è risvegliata con forza favorita da prezzi storicamente bassi, mutui a condizioni ancora molto vantaggiosi e nuove esigenze abitative degli italiani dettate dalla crisi sanitaria. A cambiare profondamente sono proprio le caratteristiche della domanda abitativa che oggi risulta trasformata, all’insegna di maggior confort e convenienza dal momento che il lavoro a distanza è entrato a far parte della quotidianità di molte aziende, cambiando la fisionomia delle nostre abitazioni”.

La richiesta di case in vendita

L’andamento delle compravendite sente gli effetti della pressione della domanda, aumentata in misura maggiore nei capoluoghi di provincia che nei comuni con meno di 5.000 abitanti.
In Italia l’interesse degli utenti per le abitazioni in vendita a livello provinciale è cresciuto solo nell’ultimo anno dell’82,9% rispetto al 2020, indice che sale al 167% se confrontato al periodo pre-pandemico (ultimo trimestre del 2019), mentre nei capoluoghi la crescita si attesta al 91,9% nell’anno appena trascorso, salendo al 175% rispetto al 2019.

Nei comuni sotto i 5.000 abitanti, nel 2020, periodo di massima allerta sanitaria, si era registrato un incremento dei contatti per annuncio pari all’86,1% che, nel corso del 2021, si è “fermato” al 63%.
Si tratta comunque di una crescita esponenziale se paragonata al 2019, che certifica la crescita dell’interesse degli utenti per il mercato immobiliare nei piccoli centri.

La richiesta di affitto

Il mercato degli affitti ha registrato un rimbalzo record delle richieste nell’anno appena trascorso, aumentate del 168,3%, rispetto all’ultimo trimestre del 2020. L’anno del lockdown si era chiuso con un incremento dei contatti molto più contenuto (13,4%).

Dopo un 2020 tragico per gli affitti, soprattutto nei grandi capoluoghi, le richieste hanno ripreso vigore schizzando del 216,7%, un aumento di oltre 3 volte rispetto al periodo pre-Covid 2019 che attesta l’uscita dei capoluoghi italiani dal vortice degli effetti negativi dovuti alla pandemia.
Anche nei comuni con meno di 5.000 abitanti, la richiesta è aumentata sensibilmente nel 2021, del 128,8% rispetto al 2020, mentre la pressione della domanda accumulata rispetto al 2019 sale del 225%, pari a oltre tre volte il periodo pre-pandemia.

Secondo Vincenzo de Tommaso, responsabile del Centro Studi di idealista: “Il mercato degli affitti è stato ancora più sensibile all’anomalia della crisi economica innescata dal Covid-19. La cassa integrazione, l’attuazione del telelavoro, le restrizioni per il turismo e l’istruzione universitaria online hanno riversato una valanga di abitazioni nel mercato, soprattutto nelle grandi città dove ​​l’offerta di alloggi in affitto è arrivata a triplicare rispetto a prima della pandemia e i prezzi hanno iniziato a diminuire drasticamente, calando di oltre il 10% su base annua in mercati trainanti come, ad esempio, Milano e Venezia.

Non avevamo mai assistito a un calo così repentino dei prezzi degli affitti in queste città così come rapido è stato il loro recupero, con il graduale ritorno alla normalità dall’estate del 2021. Chi cerca casa a Milano ora troverà il 6% di offerta in meno rispetto a prima della pandemia e prezzi di nuovo in aumento (3,2% nel quarto trimestre 2021).

Per finire la modalità di lavoro agile ha improvvisamente aperto nuove prospettive per chi cerca casa. Chi ha avuto esigenza di trovare alloggi più grandi a prezzi più accessibili ha spostato il proprio interesse verso i quartieri periferici delle città o in luoghi lontani dal luogo di lavoro, ma la temuta fuga di massa dalle città non si è materializzata e i dati confermano un fenomeno in rapido riassorbimento. Infatti, con il venir meno degli stati di allarme e delle successive restrizioni, l’interesse per la domanda è tornato al punto di partenza: le grandi città”.

Nota metodologica

I dati sulla pressione della domanda si basano sul numero di ‘lead’ (contatti via e-mail, offerte/controproposte e annunci salvati nei preferiti) ricevuti dagli annunci di una determinata area. L’indice sintetizza la pressione della domanda sull’offerta di abitazioni in vendita e affitto e viene utilizzato per rilevare segnali di riscaldamento o raffreddamento del mercato, rispettivamente quando la domanda relativa è elevata o bassa. Analisi di idealista/data.