Rapporto immobiliare residenziale 2020, la fotografia del mercato delle abitazioni

Il rapporto immobiliare residenziale 2020 elaborato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, in collaborazione con ABI, scatta una fotografia del mercato delle abitazioni nell’anno appena trascorso.

Il 2020 si è chiuso con un calo generalizzato delle unità abitative compravendute, con circa 558mila abitazioni scambiate, con un calo dell’8%, ovvero 46mila unità in meno rispetto al 2019. Se da una parte, le misure restrittive per il covid hanno portato a una contrazione del mercato nei primi trimestri, nell’ultima parte dell’anno si evince una tendenza alla ripresa del mercato.

Nel primo trimestre 2020 cominciano a manifestarsi gli effetti del blocco delle attività economiche avviate a marzo. Nel secondo trimestre il calo generalizzato raggiunge l’apice, ma nel 3º trimestre, con la graduale ripresa delle attivià, il mercato residenziale ritrova una crescita superiore alle attese, in particolare nei comuni non capoluogo. Nel IV trimeste si rilevano in tutte le aree del Paese volumi di compravendita di abitazioni in crescita rispetto al 2019.

La recrudescenza della pandemia, alla fine del 2020 e nel corso dei primi mesi del 2021, hanno costretto le attività economiche e sociali a nuovi rallentamenti. D’altro canto, la campagna vaccinale, sulla quale tutto il mondo punta per risolvere questa crisi sanitaria, appare ben avviata verso gli obiettivi prefissati. Infine, gli interventi del Governo mirati a stimolare la ripartenza dell’economia nazionale saranno fondamentali anche per il mercato immobiliare. Pertanto, anche il 2021 sarà un anno controverso, nel quale gli assetti del mercato fin qui noti potrebbero subire ulteriori cambiamenti e per il quale permane la difficoltà a delineare scenari e prospettive futuri. 

Volumi di compravendite residenziali

Se guardiamo all’anno del suo complesso, si registra una diminuzione de 7,7% su base annua, un dato che interrompe il trend positivo registrato a partire dal 2014. Un dato che è da imputarsi in grossa parte ai mesi di inattività del settore concentrati nel primo semestre del 2020, nell’ambito delle misure di contenimento della pandemia da Covid-19.

Il calo di volumi di compravendita più rilevante si è registrato al Sud (-9%) e nelle Isole (-9,2%), che rappresentano  però circa il 25% del mercato nazionale; al Nord Est si registra la perdita più contenuta, -6,3%.  Nei comuni non capoluogo, nel complesso, il calo è meno elevato, -5,7 %, e rimane sotto il 5% per tali comuni nel Nord Est (-4,5%) e nel Centro (-4,8%); di contro, nei comuni capoluogo il calo è più forte, pari a -11,4% nel complesso nazionale, ed in particolare in quelli del Nord Ovest che presentano il tasso tendenziale di maggior
decrescita, -12,6% rispetto al 2019.

Valori dell’IMI (intensità del mercato immobiliare)

L’andamento delle compravendite si riflette sui valori dell’IMI (intensità del mercato immobiliare) che rappresenta la quota dello stock compravenduta. In media nazionale tale indicatore, che nel 2019 era pari a 1,76%, risulta nel 2020 pari a 1,63% (ossia 1,63 abitazioni compravendute ogni 100 censite in catasto). Si conferma la maggiore intensità del mercato, superiore alla media nazionale, nelle aree settentrionali del Paese, con valori dell’IMI prossimi al 2%.

La dinamicità maggiore è rappresentata, a livello nazionale, dai capoluoghi con IMI pari a 1,97% e, in particolare, nel Nord Ovest dove l’IMI per tali comuni è pari al 2,33%. Per contro l’intensità minore si riscontra nelle Isole, dove l’IMI supera di poco l’1% nel complesso, ma rimane al disotto per i comuni non capoluogo (0,99%)

Andamento del mercato residenziale dal 2004 ad oggi

Il ciclo espansivo del mercato residenziale si arresta per tutte le aree nel 2006 (ultimo anno di incremento). Dopo quell’anno inizia una fase di discesa che, a parte un ano di relativa stabilità (2010-2011) fa sprofondare il mercato residenziale, fino alla ripresa del 2019. L’andamento dell’indicatore dell’intensità del mercato, segue essenzialmente le compravendite, evidenziando una progressiva risalita dal 2014 fino al 2019, trascinata dalla compravendite nei comuni capoluogo, dove però il mercato ha mostrato i cali più forti nel 2020.

Analisi delle dimensioni

L’analisi delle compravendite in termine di dimensione delle abitazioni mostra un andamento simile a quello delle compravendite, sia in termini aggregati sia per aree. Sono state vendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di m2, in calo del 6,5% rispetto al 2019, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 107, 5 m2 che, di contro, risulta maggiore rispetto al 2019 (+1,3 m2)

Il calo maggiore si registra al Sud e nelle isole (-8%), e al Nord Est il calo più contenuto, entro il 5%. In termine di superficie media, nel Nord Ovest gli scambi di abitazioni presentano il valore più basso tra le aree, 103 m2 anche se 1,4 m2 più grande del 2019. Nel Nord Est si riscontra la superficie media delle abitazioni compravendute più elevata, pari a 116,1 m2, e con l’incremento maggiore rispsetto al 2019, +1,7 m2.

Il fatturato delle abitazioni compravendute

I dati relativi al fatturato nell’anno 2020 mostrano una stima complessiva che ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno). Quasi il 58% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, oltre 51 miliardi di euro, circa il 25% quasi 22 miliardi di euro, sono riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro e i restanti 16 miliardi di euro, il 18% del totale nazinale, nel sud e nelle isole.

In tutte le aree il fatturato degli scambi di abitazioni è in calo, dal 6,1 % del Nord Est al 11,4% del Sud, ma, mentre nel Nord Ovest, nel Centro e nel Sud il valore medio di un’abitazione compravenduta è diminuito nel 2020 di circa 3 mila euro, nel Nord Est e nelle Isole è aumentato, anche se solo di circa 400 euro.

In termini di relativi, il fatturato medio (per unità abitativa) continua a risultare più elevato al Centro (poco più di 190 mila euro), per quanto si sia registrata in questa area, come si è già detto, una diminuzione rispetto all’anno precedente; nel Sud e nelle Isole il valore medio dell’abitazione compravenduta rimane sotto i 120 mila euro.

Il valore monetario dichiarato (VMD)

Oltre al fatturato (che costituisce una quotazione media comunale applicata alla superficie residenziale compravenduta) il Rapporto residenziale dell’Agenzia delle Entrate analizza anche il Valore Monetario Dichiarato (che rappresenta una stima della reale entità monetaria dichiarata per l’acquisto di immobili residenziali).

Analizzando il VMD dal 2011 ad oggi, evidenza anch’esso una diminuzione nel periodo di crisi del 2021 e 2013 più accentuata di quella registrata con il fatturato.  Anche la fase di ripresa del 2014 e del 2015 è meno marcata se si guarda al VMD. Negli anni successivi VMD e fatturato registrano, all’incirca, le stesse variazioni. Nell’ultima rilevazione lo scostamento diminuisce ancora, arriva al 6,5%. Il VMD nel 2020 si riduce del 6,6% rispetto al -8,7% del valore monetario degli scambi, misurato con il fatturato, e al -7,7% del tasso di riduzione delle compravendite di abitazioni in termini di compravendute.

La compravendita di pertinenze nel 2020

Nel 2020 sono stati scambiati, a livello nazionale, circa 82.600 depositi pertinenziali, in aumento, rispetto al 2019, del 10,2%. Al contrario, gli scambi di box e posti auto, circa 330.500 transazioni, risultano in diminuzione del 6,6% rispetto al 2019, circa un punto in meno rispetto al dato registrato nel settore delle abitazioni (-7,7%).
Nel dettaglio delle aree territoriali i maggiori rialzi per i depositi si osservano nelle aree del Nord, dove le compravendite di depositi sono cresciute del 22% nel Nord Ovest e di oltre il 16% nel Nord Est, mentre nelle Isole il dato registrato è decisamente negativo, -10,4%. Riguardo ai box e ai posti auto, gli acquisti di queste unità segnano una diminuzione abbastanza omogenea nelle diverse aree, con un maggiore calo al Sud, -8%.
In termini di intensità, il quoziente IMI risulta più elevato per i depositi nelle aree del Nord e del Centro, con livelli che, nel 2020, al Nord superano il 3%, mentre al sud è in leggero calo. Per box e posti auto l’IMI supera il 2% al Nord e al Centro. In termini aggregati, rispetto al 2019, la quota di scambi di depositi, rispetto allo stock, è cresciuta di 0,14 punti mentre quella relativa box e posti auto è diminuita di 0,16 punti.