UN 2023 POSITIVO PER IL MATTONE IN ITALIA: I PREZZI SARANNO STABILI O IN CRESCITA IN QUASI TUTTE LE

Le attese sono di un mercato dalle performance generalmente positive, con i prezzi stabili o in rialzo: su tutte spicca il +4,5% previsto per Genova, ma anche a Bologna e Verona si attendono rialzi significativi (+3,9% e +3,2% rispettivamente). Milano continuerà la sua corsa (+2,9%) mentre Torino manterrà il trend positivo, crescendo dell’1,5%. Segno meno invece al Sud con Napoli e Palermo che perderanno, rispettivamente, l’1,5% e l’1%.

Il forecast si basa su un algoritmo predittivo con basso margine d’errore che consente di avere le proiezioni dei prezzi per i 12 mesi a venire*.

«Le previsioni parlano di un mattone che manterrà la traiettoria dei prezzi in crescita anche per il 2023 – dichiara Carlo Giordano, Board Member di Immobiliare.it – Le grandi città italiane, termometro della salute del mercato immobiliare del nostro Paese, vivranno una crescita dei costi medi abbastanza omogenea, da cui rimane tuttavia escluso il Sud che invece fatica a ritrovare la spinta per uscire da una situazione di stagnazione anche nei suoi grandi centri. Inoltre, è ipotizzabile che l’aumento dei prezzi andrà di pari passo con una diminuzione nelle transazioni: se il 2022 è stato un anno eccezionale, con un totale di compravendite che si attesta attorno a 770.000, il prossimo anno si prefigura come più complesso. Infatti, sulla quota parte di potenziali acquirenti già di per sé inferiore rispetto al 2022, peseranno anche le forti incertezze economiche del periodo, che contribuiranno a raffreddare l’onda emotiva che ha investito il concetto di acquisto della casa negli ultimi anni».

I prezzi al metro quadro che deve aspettarsi chi comprerà casa nel 2023

Tornando al dettaglio dello studio, a Genova il costo medio delle abitazioni si alzerà di poco più di 70 euro al metro quadro, passando da 1.602 a 1.674 euro/mq. Milano, stando alle previsioni, manterrà il suo primato di città più cara, con un prezzo al metro quadro che sfonderà il tetto dei 5.300 euro: un risultato superiore di circa 150 euro al metro quadro rispetto alla situazione attuale del capoluogo meneghino.

Oscillazioni più che positive anche per Bologna e Verona, con la prima che arriverà a superare i 3.400 euro/mq, mentre la seconda sfiorerà i 2.600 euro/mq. Si parla di 70 e 60 euro al metro quadro in più rispettivamente a Torino e a Firenze entro la fine del prossimo anno. Si manterranno sostanzialmente stabili, invece, i prezzi nella Capitale (+0,7%) e nella città di Venezia (-0,3%).

Le metropoli del Sud sono quelle da attenzionare per possibili investimenti in ambito immobiliare: infatti i prezzi a Napoli si abbasseranno, passando da 2.737 euro/mq a 2.696; anche acquistare a Palermo potrebbe essere vantaggioso nel 2023, rispetto ai precedenti 1.323 euro/mq, ne basteranno 1.310.

Milano e Roma: uno sguardo ai quartieri

Nel capoluogo lombardo le previsioni parlano di una crescita generale dei prezzi nei singoli quartieri, con poche eccezioni. Solo la zona di Ponte Lambro-Santa Giulia e quella più centrale di Palestro resteranno sostanzialmente stabili.

La crescita più significativa si avrà nelle zone meta della nuova gentrificazione milanese, come il quartiere Istria (+9,9%), Affori-Bovisa (+8,9%) e Cimiano-Crescenzago (+8,4%), tutte a Nord della città.

«Milano si conferma come la città che non si ferma mai, nemmeno nei prezzi – continua Giordano – La recente apertura della prima parte della tratta della nuova M4 favorirà ulteriori rialzi nei prezzi delle zone interessate, come Forlanini (+3,6%) e Susa (+2,7%), ma anche per i dintorni del capolinea opposto – la zona della Barona, adiacente a San Cristoforo – è previsto un aumento del costo delle case di ben il 5% nel corso del prossimo anno».

Per quanto riguarda invece l’Urbe, le previsioni evidenziano per il 2023 una situazione più variegata. La tendenza si inverte e il centro torna a crescere: i quartieri in cui i prezzi aumenteranno maggiormente saranno infatti l’Aventino (+9,3%), dove si trovano le celebri Terme di Caracalla, e i Parioli (+6,4%). A seguire, sempre entro i confini del GRA, si prevede una crescita superiore al 2% sia per il quartiere Salario-Trieste che per Cinecittà. Sulle stesse percentuali la zona di Casal Lumbroso (+2,5%), quartiere periferico di Roma nelle immediate vicinanze di Fiumicino. Performance negativa per le aree adiacenti di Porta di Roma e Ponte Mammolo, nella prima periferia romana, che perderanno il 2,2% e l’1,4% rispettivamente. Il Centro Storico e le zone circostanti, come Trastevere e Re di Roma, manterranno invece una sostanziale stabilità nei prezzi.

*Nota metodologica: L’analisi si è basata sull’adozione di modelli autoregressivi lineari, noti come modelli ARIMA, che usano le osservazioni passate della variabile da predire e integrano un processo di differenziazione dei dati che serve a rendere stazionaria la serie storica. I dati di riferimento utilizzati sono i prezzi unitari medi (€/mq) calcolati per ogni comune e per ogni quartiere delle principali città italiane, con periodicità mensile a partire dal 2012.